島外崛起 改變樓市供應(yīng)格局
隨著連接島內(nèi)島外交通設(shè)施的完善，島外樓市也走上坦途。
園博園已粗具規(guī)模，集美的地產(chǎn)也更備受關(guān)注。
高標(biāo)準(zhǔn)的交通網(wǎng)是島外地產(chǎn)的一大優(yōu)勢(shì)。
島外樓市一直是近兩年的熱點(diǎn)，2007年上半年，島外樓市仍然延續(xù)了積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并成為土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。由于土地供應(yīng)決定了未來(lái)的樓市供應(yīng)，島外樓市必將成為廈門(mén)樓市的重點(diǎn)區(qū)域。
土地供應(yīng)
島外樹(shù)立新風(fēng)向
土地供應(yīng)島外占六成
近年來(lái)，廈門(mén)土地市場(chǎng)供應(yīng)重心向島外轉(zhuǎn)移。根據(jù)對(duì)廈門(mén)市供應(yīng)土地?cái)?shù)量的分布統(tǒng)計(jì)，島外土地供應(yīng)數(shù)量占全市的比例大幅增加。2006年上半年，島外供應(yīng)土地?cái)?shù)量占全市的56%；下半年島外土地供應(yīng)比例提升至79%。今年上半年島外土地市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年的火熱，島外供應(yīng)的土地?cái)?shù)量占全市比重的78%。
從出讓總建面積所占比例統(tǒng)計(jì)來(lái)看，島外出讓土地總建面積占全市出讓總量的比例由去年下半年的74%下降到61%，與去年上半年的63%相當(dāng)，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是今年上半年五緣灣與觀音山兩塊規(guī)模較大的土地供應(yīng)。
總體而言，全市土地供應(yīng)以島外為主，島內(nèi)土地供應(yīng)相對(duì)較為有限。
樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高
近期，廈門(mén)市拍賣(mài)的土地樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高。從2006年上半年到2007年上半年，廈門(mén)市平均土地樓面價(jià)格從3039元/平方米上漲到5583元/平方米，同比漲幅為83.7%。而同期島外土地平均樓面價(jià)格則從2145元/平方米上漲到4895元/平方米，上漲2750元/平方米，同比上漲128%。值得關(guān)注的是，今年以來(lái)島外各區(qū)的土地樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高。
今年4月8日的土地拍賣(mài)會(huì)上，位于集美大橋以北、濱海大道西北側(cè)的J2007G01地塊依靠沿海第一排及與島內(nèi)一橋之隔的優(yōu)勢(shì)，拍出了7000元/平方米的樓面價(jià)格，創(chuàng)集美乃至島外土地價(jià)格新高；同一天拍賣(mài)的杏林
J2007P01地塊則以6066元/平方米的樓面價(jià)格成交，刷新杏林土地拍賣(mài)樓面價(jià)格的最高記錄，同期地塊周邊的在售住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)6000元/平方米；同安的T2007G01地塊樓面價(jià)格也超過(guò)4000元/平方米，同期地塊周邊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格也在4000－5000元/平方米之間。
2007年4月8日，14家開(kāi)發(fā)商參與翔安2007XG01地塊的競(jìng)拍，最后廈門(mén)匯景房地產(chǎn)有限公司以3736元/平方米的樓面價(jià)格摘得該地塊，而在2006年翔安兩地塊分別以1171元/平方米、1150元/平方米的樓面價(jià)格成交，翔安地產(chǎn)樓面價(jià)格上漲速度同比超過(guò)200%。
商品住宅供應(yīng)
總量品質(zhì)雙提升
總量增加 比例下降
從供給總量來(lái)看，今年上半年島外商品住宅供給總量為86.36萬(wàn)平方米，較去年上半年的70.46萬(wàn)平方米增加15.9萬(wàn)平方米，同比增加22.56%。
但從島外商品住宅供應(yīng)量占全市比重來(lái)看，島外商品住宅供應(yīng)量占全市的比重從去年上半年的52%降到今年上半年的42%。比重下降的主要原因是同安今年上半年商品住宅供給量基本空白，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)空檔期。
兩區(qū)突增 兩區(qū)減少
雖然2006年上半年到2007年上半年島外商品住宅供應(yīng)量同比增長(zhǎng)23%，但島外各區(qū)商品住宅供應(yīng)量相差較大，海滄區(qū)、集美區(qū)商品住宅供應(yīng)量大幅增加，而同安區(qū)商品住宅供應(yīng)量?jī)H1.26萬(wàn)平方米，翔安區(qū)則基本沒(méi)有供應(yīng)商品住宅。
在“未來(lái)海岸系·天籟、天成、天御、藍(lán)水郡”，“海晟·維多利亞”“海岸1號(hào)”等大盤(pán)項(xiàng)目的集中放量拉動(dòng)下，海滄區(qū)商品住宅供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，海滄區(qū)商品住宅供應(yīng)量從2006年上半年的29.6萬(wàn)平方米增加到今年上半年的62.2萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)110%。
而在“悅美·筼筜”、“祥發(fā)·榮寓杰座”、“金海灣”、“杏福園”等項(xiàng)目的拉動(dòng)下，集美區(qū)商品住宅供應(yīng)量也大幅增長(zhǎng)。同期商品住宅供應(yīng)量從13.91萬(wàn)平方米增加到22.93萬(wàn)平方米，同比增加9.02萬(wàn)平方米，同比增幅為65%。
與海滄、集美供應(yīng)量大幅增加截然相反，受工程進(jìn)度及市場(chǎng)消化存量房等因素的綜合影響，同安區(qū)上半年商品住宅供應(yīng)量大幅減少，從去年上半年的26.95萬(wàn)平方米減少到今年上半年的1.26萬(wàn)平方米。
景觀人文 品質(zhì)提升
在島內(nèi)豪宅爭(zhēng)相面世的時(shí)候，島外樓盤(pán)同樣不甘落后，上演著一場(chǎng)又一場(chǎng)的品質(zhì)之爭(zhēng)，品質(zhì)樓盤(pán)已經(jīng)成為購(gòu)房者爭(zhēng)相追逐的目標(biāo)，也是島外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)里程碑。
擁有鷺江道城市景觀、海景、島嶼等多層優(yōu)質(zhì)景觀資源的海滄大道沿線(xiàn)項(xiàng)目抒寫(xiě)著島外品質(zhì)豪宅的篇章，“海晟·維多利亞”、“海岸1號(hào)”等項(xiàng)目成為島外海景豪宅的優(yōu)秀典范，“加州海岸·水印象”則依靠未來(lái)湖的優(yōu)美景觀資源打造湖景名宅。島外地產(chǎn)不再只是滿(mǎn)足初次置業(yè)的需求，正走在高端產(chǎn)品的發(fā)展道路上。
除了擁有先天的景觀資源，隨著島外房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛使出渾身解數(shù)，不斷提高產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)力，聘請(qǐng)“夏威夷貝爾高林”、“美國(guó)易道”、“澳大利亞柏濤”等知名企業(yè)，在建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、社區(qū)配套等方面提升品質(zhì)，并不惜重金引進(jìn)優(yōu)質(zhì)配套資源服務(wù)項(xiàng)目，如雙十中學(xué)、北師大附屬學(xué)校、廈門(mén)一中集美分校等，都成為島外項(xiàng)目主打的名校配套牌。
商品住宅銷(xiāo)售
活動(dòng)多多 銷(xiāo)售增長(zhǎng)
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)市場(chǎng)
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)成為島外多數(shù)項(xiàng)目所采用的重要推廣手法，上半年不僅有“海晟·維多利亞”的“藍(lán)調(diào)爵士·海上音樂(lè)會(huì)”、“未來(lái)海岸五·一狂歡節(jié)”，還有“大學(xué)康城”的“萬(wàn)人啤酒燒烤節(jié)”、“海岸1號(hào)”的世界海岸城市風(fēng)情游、“星海灣”的馬拉松攝影大賽等等，另外，五一期間廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)組織的2000人看房直通車(chē)更是折射了島外市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房者的巨大吸引力。
雖然今年上半年島外供應(yīng)比例有所下降，但因其供給總量增加，今年上半年島外商品住宅銷(xiāo)售量從52.91萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到64.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%，島外商品住宅銷(xiāo)售量占全市的比重也從40%提高到43%。
市場(chǎng)供量充足
根據(jù)對(duì)2006年上半年到今年上半年島外商品住宅供應(yīng)量與銷(xiāo)售量的統(tǒng)計(jì)，島外商品住宅市場(chǎng)整體銷(xiāo)售較為良好。值得一提的是，今年上半年島外商品住宅供應(yīng)量為86.36萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售量為64.23萬(wàn)平方米，供應(yīng)量超過(guò)銷(xiāo)售量20萬(wàn)平方米以上。除了個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售遇到一定抗性外，個(gè)別項(xiàng)目在6月中下旬取得預(yù)售許可證計(jì)入市場(chǎng)供給，但受簽約速度相對(duì)滯后影響而未計(jì)入市場(chǎng)銷(xiāo)量，從而影響了市場(chǎng)的供需平衡。總體而言島外市場(chǎng)良性發(fā)展，供需基本平衡。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年海滄區(qū)商品住宅供給量超過(guò)需求量20萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。但從“未來(lái)海岸系·藍(lán)水郡、天籟、天成”、“海晟維多利亞”等多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況看，海滄市場(chǎng)整體銷(xiāo)售狀況良好。值得一提的是“海晟·維多利亞”逆勢(shì)而上，于6月28日開(kāi)盤(pán)，客戶(hù)購(gòu)房踴躍，現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)近3000人，銷(xiāo)售場(chǎng)面火爆，700多套商品房在當(dāng)天下午2點(diǎn)全部售罄。
集美區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量主要集中在杏林，整體銷(xiāo)售率高�！跋榘l(fā)·榮寓杰座”開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄；6月下旬，“悅美·筼筜”開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率超過(guò)九成。當(dāng)然，也有個(gè)別項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中遇到較大的抗性，市場(chǎng)去化速度緩慢。
雖然今年上半年同安區(qū)商品住宅供應(yīng)量嚴(yán)重不足，上半年總體供給量?jī)H為1.26萬(wàn)平方米，但由于去年以來(lái)同安區(qū)商品住宅市場(chǎng)存在一定體量的存量房，今年上半年市場(chǎng)以銷(xiāo)售存量房為主，總體銷(xiāo)售量將近12萬(wàn)平方米，超過(guò)去年同期銷(xiāo)售量。
下半年預(yù)測(cè)
供需兩旺
供給：同安翔安發(fā)力
今年下半年，島外商品住宅供應(yīng)量集中上市，供應(yīng)量將近150萬(wàn)平方米，是上半年島外總體供給量的一倍左右。
今年上半年供給空檔的同安區(qū)，下半年商品住宅供應(yīng)量將大幅增加，“大溪地”、“廈航·同城灣”、“鳳凰城”、“蕓溪居住公園三期”等項(xiàng)目集中放量，預(yù)計(jì)總體市場(chǎng)供應(yīng)量將近80萬(wàn)平方米，且多數(shù)項(xiàng)目主要集中在同安東西溪兩側(cè)。
一直被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)空白區(qū)域的翔安區(qū)今年下半年將迎來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展新篇章，在“美地雅登”、“錦繡翔安”兩個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目的推動(dòng)下，該區(qū)域商品住宅供應(yīng)量將打破上半年供應(yīng)量為“零”的局面，預(yù)計(jì)總體供應(yīng)量將達(dá)到20萬(wàn)平方米左右，值得市場(chǎng)期待！
而在“樂(lè)活小鎮(zhèn)”、“大學(xué)康城二期”、“悅美·筼筜”、“天鵝美苑”等項(xiàng)目的推動(dòng)下，集美區(qū)下半年商品住宅供應(yīng)量將達(dá)到為40萬(wàn)平方米左右。
而受各種因素影響，下半年海滄區(qū)商品住宅供應(yīng)量將有所減少，供應(yīng)量約20萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有“海晟·維多利亞”、“未來(lái)海岸系·天心島”等。
需求：島外熱情高漲
由于島內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)較高，加上島外各項(xiàng)配套逐步完善，諸多利好消息大大增加了老百姓對(duì)島外地產(chǎn)的認(rèn)可，人們對(duì)島外置業(yè)的心理接受度越來(lái)越高，必然對(duì)下半年的島外商品住宅需求產(chǎn)生正面影響。
從已開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目看，下半年的開(kāi)局比較完美，其中6月28日，海滄“海晟·維多利亞”盛大開(kāi)盤(pán)，700多套房源當(dāng)天銷(xiāo)售一空。7月15日，“廈航·同城灣”開(kāi)盤(pán)，共推出321套，也開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄。
從即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目客戶(hù)儲(chǔ)備情況看，在下半年待推項(xiàng)目中，“樂(lè)活小鎮(zhèn)”將于8－9月間開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃推出900多套產(chǎn)品，短短1個(gè)多月時(shí)間積累了超過(guò)2000組的意向客戶(hù)；“大學(xué)康城”近期來(lái)訪的客戶(hù)有1000多組；翔安“美地雅登”與“錦繡翔安”在半年時(shí)間共接待1.5萬(wàn)多組客戶(hù)，客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。
由此看來(lái)，島外商品住宅市場(chǎng)將保持旺盛需求，并有可能進(jìn)一步推升島外房?jī)r(jià)。
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