物業(yè)糾紛典型案例剖析
福州眾印網(wǎng) 2006-7-30 2:20:00 來(lái)源：轉(zhuǎn)載
最近這一段時(shí)間，記者在收到的讀者來(lái)信中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛投訴呈上升趨勢(shì)。有些案例頗有撲朔迷離之感，所以我們特請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師對(duì)一些典型案例做些分析，以供眾人參考。
案例一
尚未交房，物管能私下出租嗎？
黃先生在金山新區(qū)某樓盤(pán)買(mǎi)了一套住房，去年年底交房，因?yàn)樽约洪L(zhǎng)期在外做生意，所以特意寫(xiě)了封信給開(kāi)發(fā)商，說(shuō)等自己今年5月份回來(lái)時(shí)再收房。今年4月，黃先生的兒子先回福州，到新房去看了一下，發(fā)現(xiàn)房子被別人住著，住戶(hù)稱(chēng)，物業(yè)公司以每月300元出租該房屋，已經(jīng)租了4個(gè)月了。
黃先生得知這個(gè)消息后，立即與物業(yè)公司聯(lián)系，要求物業(yè)公司馬上把租戶(hù)清出去，并賠償損失。而物業(yè)公司卻說(shuō)，雖然房子是黃先生買(mǎi)的，但在沒(méi)有驗(yàn)房入住之前，只能視為準(zhǔn)業(yè)主，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司在征得開(kāi)發(fā)商同意的情況下，有權(quán)將房子出租。物業(yè)公司認(rèn)為，出租并未給新房帶來(lái)?yè)p害，所以也談不上賠償一事。
律師解疑：開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權(quán)益，黃先生可以通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
首先，黃先生在購(gòu)買(mǎi)該套商品房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該合同一經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案，黃先生就是該套商品房的期待所有權(quán)人（一經(jīng)交付即是所有權(quán)人），開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)將該房再出售給第三人。根據(jù)合同隨附義務(wù)，在商品房完工符合交付條件至交付業(yè)主之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)該套商品房負(fù)有保管義務(wù)，但不具有使用(包括出租)權(quán)利。
其次，開(kāi)發(fā)商的交房通知進(jìn)一步肯定了黃先生的產(chǎn)權(quán)人身份，黃先生回信同意交房但要求延期交房，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方已確認(rèn)所要交付的商品房已經(jīng)歸黃先生所有，只是由于黃先生的原因而暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商保管。延遲交房期間，開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)向黃先生收取保管費(fèi)。
黃先生雖未入住，但對(duì)所購(gòu)房屋已具有無(wú)可爭(zhēng)辯的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司要將該房出租，必須征得黃先生的同意，否則都將構(gòu)成侵權(quán)。由于商品房在交付前被租賃使用，使未投入使用的商品房的使用價(jià)值受到減損。根據(jù)《合同法》第142條規(guī)定，關(guān)于標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)的法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司除了要立即終止其與他人所謂的租賃關(guān)系外，還要賠償黃先生因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
案例二
重新驗(yàn)收，物業(yè)費(fèi)該從何時(shí)算？
姚先生去年在東區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套95平方米的住房，去年10月，開(kāi)發(fā)商通知姚先生收房。辦理了相關(guān)手續(xù)后，姚先生領(lǐng)到了新房鑰匙。在小區(qū)物業(yè)公司的工作人員帶領(lǐng)下，姚先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。但在驗(yàn)收過(guò)程中，姚先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司工作人員將其一一記錄在冊(cè)。于是，姚先生退回了鑰匙，要求等質(zhì)量問(wèn)題解決了再收房。
去年12月底，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知姚先生，質(zhì)量問(wèn)題已處理好，可以收房了。今年1月，姚先生再次前往收房。經(jīng)過(guò)驗(yàn)房確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業(yè)管理費(fèi)。姚先生認(rèn)為應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，因此與物業(yè)公司一直糾纏不休。
律師解疑：姚先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問(wèn)題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開(kāi)發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改，今年1月經(jīng)驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，姚先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開(kāi)發(fā)商正式向姚先生交付了商品房。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
案例三
荒廢花園，業(yè)主能占用種菜嗎？
林先生是東區(qū)某樓盤(pán)里的一個(gè)業(yè)主，前不久，他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了，就把那塊地開(kāi)辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近，小區(qū)重新聘請(qǐng)了物業(yè)公司，物業(yè)公司想把這塊地重新恢復(fù)成花園，就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意，稱(chēng)自己是小區(qū)的業(yè)主，有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)委會(huì)主任出面解釋?zhuān)f(shuō)這是業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司商量后做出的決定時(shí)，林先生說(shuō)，聘請(qǐng)這家物業(yè)公司，他并沒(méi)有投同意票，所以物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司對(duì)此事不知該如何處理？
律師解疑：林先生應(yīng)按物業(yè)公司的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。
根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施（包括花園、綠地、道路等），屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條明確規(guī)定了：“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益�！绷窒壬谛^(qū)花園用地上開(kāi)辟菜地自用，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽(tīng)勸阻，一意孤行，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條的規(guī)定，將受到包括罰款、沒(méi)收菜地收益等行政處罰，沒(méi)收的菜地收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
林先生以其未投票同意聘請(qǐng)現(xiàn)物業(yè)公司為由，認(rèn)為物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉他的行為也是錯(cuò)誤的。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)，只要經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論及三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)全體業(yè)主就具有法律約束力。
案例四
物管違約，證據(jù)如何有效收集？
福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)很不滿意，認(rèn)為物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)上存在不少問(wèn)題，如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場(chǎng)、亂停車(chē)、經(jīng)常未與業(yè)委會(huì)協(xié)商就把一些銷(xiāo)售攤點(diǎn)引進(jìn)社區(qū)，而又把本應(yīng)是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會(huì)決定與物業(yè)公司談判物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題，要求根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，但是物業(yè)公司卻認(rèn)為公司已經(jīng)根據(jù)合同約定履行了自己應(yīng)盡的職責(zé)，不能降低服務(wù)費(fèi)。業(yè)委會(huì)開(kāi)會(huì)后決定把物業(yè)公司告上法庭，但是不知道應(yīng)該如何收集相關(guān)的證據(jù)。
律師解疑：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
由于物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)中的一種，這種服務(wù)往往是無(wú)形的，因此業(yè)主在平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有服務(wù)不到位的地方或違反物業(yè)管理合同的地方，可以用照片、錄像的形式記錄下來(lái)。為了使證據(jù)更具合法性，對(duì)所收集的證據(jù)還可以申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應(yīng)當(dāng)注意保存好，保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù)，支持自己的訴訟主張。
本文標(biāo)題：物業(yè)糾紛典型案例剖析
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